Lập dự án đầu tư là bước bắt buộc. Bước này diễn ra trước khi một ý tưởng kinh doanh được cơ quan nhà nước xem xét chấp thuận. Đây cũng là bước bắt buộc trước khi nhà đầu tư triển khai xây dựng hoặc vận hành.
Từ năm 2026, việc lập dự án đầu tư có một số thay đổi quan trọng. Mẫu văn bản mới được ban hành theo Thông tư 55/2026/TT-BTC. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư mới là Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Với dự án có cấu phần xây dựng, cần áp dụng thêm Thông tư 36/2026/TT-BXD. Văn bản này quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Nó thay thế Thông tư 11/2021/TT-BXD từ ngày 1/7/2026.
Bài viết này đi thẳng vào quy trình lập dự án đầu tư theo đúng khung pháp lý hiện hành. Bài không dừng ở phần “dự án đầu tư là gì” chung chung. Bài chỉ rõ: khi nào cần lập dự án đầu tư, lập theo mẫu nào, hồ sơ gồm những gì.
Bài cũng chỉ ra một điều quan trọng. Vì sao rất nhiều hồ sơ đúng thủ tục vẫn bị trả lại hoặc bị chậm thẩm định.
1. Lập dự án đầu tư là gì?
Lập dự án đầu tư là quá trình xây dựng một bộ tài liệu. Bộ tài liệu này trình bày mục tiêu, quy mô, vốn và địa điểm của một hoạt động đầu tư. Nó cũng trình bày tiến độ và hiệu quả kinh tế – xã hội.
Bộ tài liệu này là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Nó cũng là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Hoặc để nhà đầu tư tự triển khai và huy động vốn.
Định nghĩa theo Luật Đầu tư 2025
Luật Đầu tư 2025 có số hiệu 143/2025/QH15, hiệu lực từ 01/3/2026. Theo luật này, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn. Mục đích là tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh trên một địa bàn cụ thể. Thời gian thực hiện là một khoảng thời gian xác định.
Luật cũng phân biệt rõ hai loại dự án. Dự án đầu tư mới là dự án thực hiện lần đầu. Nó cũng có thể là dự án độc lập với dự án đang hoạt động.
Dự án đầu tư mở rộng là dự án phát triển từ một dự án đang hoạt động. Cách phát triển có thể là mở rộng quy mô, nâng công suất, đổi mới công nghệ. Cũng có thể là giảm ô nhiễm hoặc cải thiện môi trường.
Phân biệt với dự án đầu tư xây dựng
Lập dự án đầu tư không đồng nhất với lập dự án đầu tư xây dựng. Dự án đầu tư xây dựng là một dạng cụ thể, có cấu phần xây dựng công trình.
Ngoài Luật Đầu tư, loại dự án này còn chịu điều chỉnh của pháp luật xây dựng. Hiện nay đó là các quy định dẫn chiếu tới Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Nghị định này được sửa đổi bởi Nghị định 178/2025/NĐ-CP. Ngoài ra còn có Thông tư 36/2026/TT-BXD về chi phí đầu tư xây dựng.
Một dự án đầu tư kinh doanh thuần túy chỉ áp dụng thủ tục theo Luật Đầu tư. Ví dụ như góp vốn, mua cổ phần, hoặc thành lập doanh nghiệp để sản xuất. Nếu không xây mới công trình, loại dự án này không phát sinh bước thẩm định xây dựng.
2. Căn cứ pháp lý lập dự án đầu tư mới nhất 2026
Việc lập dự án đầu tư năm 2026 dựa trên bốn nhóm văn bản chính.
| Văn bản | Nội dung điều chỉnh | Áp dụng cho |
|---|---|---|
| Luật Đầu tư 2025 (143/2025/QH15), hiệu lực 01/3/2026 | Khung pháp lý chung: khái niệm dự án đầu tư, thẩm quyền chấp thuận chủ trương, trình tự thủ tục | Mọi dự án đầu tư kinh doanh |
| Nghị định 96/2026/NĐ-CP | Hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư — hồ sơ, trình tự, thủ tục đầu tư đặc biệt | Mọi dự án đầu tư kinh doanh |
| Thông tư 55/2026/TT-BTC | Ban hành mẫu văn bản, báo cáo đầu tư (mẫu I.1.1 đến I.1.10…) — thay thế toàn bộ mẫu cũ | Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư |
| Thông tư 36/2026/TT-BXD, hiệu lực 01/7/2026 | Phương pháp lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng — thay thế Thông tư 11/2021/TT-BXD | Riêng phần dự toán, tổng mức đầu tư của dự án có cấu phần xây dựng |
Lỗi hình thức thường gặp
Một điểm doanh nghiệp hay bỏ sót nằm ở thời điểm chuyển đổi mẫu. Thông tư 55/2026/TT-BTC nay đã có hiệu lực. Các mẫu đề xuất dự án đầu tư cũ không còn được chấp nhận.
Nhà đầu tư bắt buộc phải chuyển sang dùng đúng mẫu mới. Đó là mẫu I.1.2 hoặc I.1.3, tùy trường hợp cụ thể. Đây là lỗi hình thức phổ biến. Nó khiến hồ sơ bị trả lại ngay vòng tiếp nhận, dù nội dung bên trong không sai.
3. Phân loại dự án đầu tư trước khi lập
Việc lập dự án đầu tư bắt đầu bằng việc xác định đúng dự án của mình thuộc nhóm nào. Mỗi nhóm có mẫu hồ sơ và cấp thẩm quyền phê duyệt khác nhau.
Theo diện quản lý
- Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh. Đây thường là dự án quy mô lớn, có sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê.
- Dự án chỉ cần cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, không phải qua bước chấp thuận chủ trương.
- Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC). Loại này có yêu cầu hồ sơ riêng.
Theo nguồn vốn
Có bốn nguồn vốn phổ biến. Đó là vốn tư nhân trong nước, vốn FDI, vốn đầu tư công, và vốn hỗn hợp. Dự án có vốn nước ngoài phát sinh thêm yêu cầu giải trình điều kiện tiếp cận thị trường.
Theo cấu phần xây dựng
Nếu dự án có xây dựng công trình, cần xác định nhóm dự án A, B hoặc C. Việc phân nhóm dựa trên quy mô tổng mức đầu tư và tính chất công trình.
Xác định đúng nhóm giúp biết loại báo cáo cần lập. Đó có thể là báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Cũng có thể là báo cáo nghiên cứu khả thi, hoặc chỉ cần báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
Xác định sai nhóm ngay từ đầu là nguyên nhân phổ biến. Lỗi này khiến việc lập dự án phải làm lại toàn bộ. Nội dung, mẫu biểu và cấp thẩm định của mỗi nhóm không giống nhau.
4. Khi nào bắt buộc phải lập dự án đầu tư
Theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP, việc lập Đề xuất dự án đầu tư là thành phần bắt buộc. Nó bắt buộc trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này áp dụng với dự án do nhà đầu tư đề xuất.
Có một trường hợp ngoại lệ cần lưu ý. Có một trường hợp ngoại lệ. Nếu pháp luật xây dựng yêu cầu báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư được nộp báo cáo này thay cho đề xuất dự án đầu tư. Hai loại tài liệu có thể thay thế nhau tùy tình huống, không phải làm cả hai.
Với dự án đã triển khai hoạt động, quy định cũng khác. Trường hợp chỉ xin cấp lại hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì khác. Đề xuất dự án đầu tư được thay bằng báo cáo tình hình thực hiện dự án. Báo cáo này tính từ thời điểm triển khai đến thời điểm đề nghị. Không cần lập lại từ đầu.
5. Quy trình lập dự án đầu tư theo mẫu 2026
Việc lập dự án đầu tư theo mẫu I.1.2 và I.1.3 gồm các bước sau. Hai mẫu này được ban hành kèm Thông tư 55/2026/TT-BTC. Thứ tự các bước tương ứng với thứ tự nội dung phải trình bày trong hồ sơ.
Bước 1: Xác định thông tin nền của dự án
Cần xác định tên dự án, mục tiêu hoạt động, địa điểm thực hiện, và quy mô. Quy mô cần mô tả bằng các tiêu chí cụ thể. Đó là diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng. Đó cũng là công suất thiết kế, sản phẩm/dịch vụ cung cấp, và quy mô kiến trúc xây dựng nếu có.
Bước 2: Xác định vốn và tiến độ
Cần nêu tổng vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn. Cần nêu cả thời hạn hoạt động của dự án. Tiến độ thực hiện cần ghi theo từng mốc tháng, quý hoặc năm.
Tiến độ gồm nhiều phần. Đó là tiến độ góp vốn, tiến độ thực hiện mục tiêu hoạt động, và tiến độ xây dựng cơ bản nếu có. Nếu dự án chia nhiều giai đoạn, cần thêm phương án phân kỳ đầu tư.
Bước 3: Đánh giá tác động và hiệu quả kinh tế – xã hội
Đây là phần nhiều hồ sơ làm sơ sài nhất. Nhưng đây cũng là phần được thẩm định kỹ nhất.
Cần lập bảng dòng tiền vào/ra của dự án. Cần tính toán các chỉ số IRR, NPV, thời gian hoàn vốn. Đồng thời cần trình bày tác động xã hội — số việc làm tạo ra, đóng góp ngân sách. Cần nêu cả tác động đến ngành/lĩnh vực như công nghệ, đào tạo nhân lực, tính lan tỏa.
Bước 4: Thông tin đất đai, rừng, khu vực biển
Bước này áp dụng nếu dự án có nhu cầu sử dụng các loại đất này. Cần nêu hiện trạng sử dụng và nhu cầu sử dụng dự kiến. Cần nêu cả điều kiện thu hồi đất nếu thuộc diện.
Với dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa hoặc đất rừng, cần lưu ý thêm. Nếu thuộc thẩm quyền Quốc hội hoặc Thủ tướng, cần có thêm phương án. Đó là sơ bộ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bước 5: Giải trình quy hoạch và môi trường
Dự án phải chứng minh phù hợp với quy hoạch có liên quan. Nếu thuộc diện phải đánh giá sơ bộ tác động môi trường, cần trình bày ngay. Trình bày ngay trong bước lập dự án. Không nên để tới giai đoạn triển khai mới bổ sung.
Bước 6: Nhu cầu lao động và hạ tầng kỹ thuật
Cần nêu số lượng lao động trong nước và nước ngoài theo từng giai đoạn. Cần nêu nhu cầu điện, nước, viễn thông cho hai giai đoạn: 3 năm đầu và hoạt động ổn định. Các số liệu này cần đối chiếu với thực tế. Đó là khả năng cung cấp hạ tầng thực tế của khu vực dự án.
Bước 7: Đề xuất ưu đãi, hỗ trợ đầu tư
Các loại ưu đãi gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, miễn giảm tiền thuê đất. Mỗi đề xuất phải nêu rõ cơ sở pháp lý. Cần ghi cụ thể tên văn bản và điều khoản áp dụng, không chỉ nêu mong muốn được ưu đãi.
Bước 8:Hoàn thiện hồ sơ kèm theo và trình nộp
Xem chi tiết ở mục 6 bên dưới.
Chi tiết xem thêm nội dung mẫu Các bước lập dự án đầu tư và triển khai dự án
6. Hồ sơ lập dự án đầu tư cần chuẩn bị
Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định rõ thành phần hồ sơ. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư do nhà đầu tư đề xuất gồm:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư. Cần kèm cam kết chịu chi phí và rủi ro nếu dự án không được chấp thuận.
- Tài liệu chứng minh tư cách pháp lý của nhà đầu tư.
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính. Có thể là báo cáo tài chính 2 năm gần nhất. Cũng có thể là cam kết hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ, hoặc bảo lãnh năng lực tài chính.
- Đề xuất dự án đầu tư theo đúng mẫu I.1.2 hoặc I.1.3. Chọn mẫu nào tùy vào tình huống cụ thể. Là dự án do cơ quan nhà nước lập, hay do nhà đầu tư tự đề xuất.
- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất. Hoặc tài liệu xác định quyền sử dụng địa điểm, nếu không đề nghị Nhà nước giao/cho thuê đất.
- Nội dung giải trình công nghệ sử dụng, với dự án thuộc diện thẩm định công nghệ.
- Hợp đồng BCC, nếu đầu tư theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh.
- Hồ sơ đề xuất chuyển mục đích sử dụng rừng (nếu có). Áp dụng với dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội hoặc Thủ tướng.
- Tài liệu khác theo yêu cầu điều kiện, năng lực nhà đầu tư của pháp luật chuyên ngành (nếu có).
Lưu ý riêng cho dự án có xây dựng
Với dự án có cấu phần xây dựng, cần lưu ý riêng phần dự toán. Phần dự toán và tổng mức đầu tư cần xác định theo phương pháp mới. Phương pháp này quy định tại Thông tư 36/2026/TT-BXD.
Đây là điểm cần rà soát lại với các hồ sơ lập trước ngày 1/7/2026. Áp dụng nếu gói thầu chưa phát hành hồ sơ mời thầu.
7. Những lỗi phổ biến khi lập dự án đầu tư
Phần lớn nội dung hướng dẫn lập dự án đầu tư hiện có trên mạng khá hời hợt. Chúng chỉ dừng lại ở việc liệt kê biểu mẫu và trình tự nộp hồ sơ. Nhưng trên thực tế, nguyên nhân chậm thẩm định thường khác. Một dự án bị kéo dài thời gian thẩm định thường không phải vì thiếu giấy tờ.
Nguyên nhân thường nằm ở các nội dung sau. Chúng có mặt trong hồ sơ. Nhưng nội dung bị làm hời hợt:
- Chỉ số hiệu quả kinh tế (IRR, NPV, thời gian hoàn vốn) được điền cho đủ mục, nhưng không có cơ sở tính toán rõ ràng. Cơ quan thẩm định yêu cầu giải trình lại, mất thêm một vòng bổ sung.
- Tiến độ thực hiện dự án không nhất quán với phương án huy động vốn. Ví dụ: cam kết góp vốn theo quý, nhưng tiến độ xây dựng lại không khớp.
- Đánh giá tác động môi trường và giải trình phù hợp quy hoạch bị làm tách rời nhau. Trong khi đó, hai phần này cần chiếu chéo. Một dự án có thể phù hợp quy hoạch, nhưng tác động môi trường vượt ngưỡng. Trường hợp này vẫn có thể bị yêu cầu điều chỉnh quy mô.
- Không phân biệt rõ dự án của mình cần loại tài liệu nào. Là đề xuất dự án đầu tư theo mẫu I.1.2/I.1.3, hay báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Nhầm lẫn này dẫn đến làm sai tài liệu ngay từ đầu.
Vì sao mẫu đúng vẫn chưa đủ
Một dự án đầu tư “đúng mẫu” về hình thức vẫn có thể mất nhiều tháng ở khâu thẩm định. Mẫu biểu chỉ đảm bảo hồ sơ được nộp đủ.
Việc dự án được chấp thuận nhanh hay không phụ thuộc vào điều khác. Đó là nội dung bên trong có được cấu trúc nhất quán hay không. Vốn, tiến độ, hiệu quả kinh tế và tác động môi trường phải khớp logic với nhau. Đây không phải bốn mục rời rạc điền riêng lẻ.
8. Câu hỏi thường gặp về lập dự án đầu tư
Lập dự án đầu tư mất bao lâu? Không có mốc thời gian cố định cho việc lập hồ sơ. Thời gian phụ thuộc vào quy mô dự án. Nó cũng phụ thuộc vào mức độ đầy đủ của thông tin đầu vào, như khảo sát thị trường, dữ liệu tài chính, hiện trạng đất đai. Thời gian thẩm định sau khi nộp hồ sơ thì khác. Mốc thời gian này được quy định cụ thể theo từng cấp thẩm quyền.
Có phải làm cả lập dự án đầu tư và báo cáo tiền khả thi không? Không. Nếu pháp luật xây dựng yêu cầu báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quy định vẫn cho phép thay thế. Tài liệu này dùng thay thế cho đề xuất dự án đầu tư. Không phải làm song song hai bộ hồ sơ.
Mẫu lập dự án đầu tư mới nhất áp dụng từ khi nào? Mẫu đang áp dụng hiện nay là I.1.2 và I.1.3, theo Thông tư 55/2026/TT-BTC. Các mẫu ban hành theo văn bản trước đó không còn được chấp nhận khi nộp hồ sơ mới.
Dự án không xây dựng công trình có cần áp dụng Thông tư 36/2026/TT-BXD không? Không. Thông tư này chỉ áp dụng cho một phần cụ thể. Đó là chi phí và tổng mức đầu tư của dự án có cấu phần xây dựng. Dự án đầu tư kinh doanh thuần túy chỉ cần tuân theo Luật Đầu tư và Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Tóm tắt
Lập dự án đầu tư năm 2026 vận hành trên bốn văn bản nền. Đó là Luật Đầu tư 2025, Nghị định 96/2026/NĐ-CP, và Thông tư 55/2026/TT-BTC về mẫu biểu. Với dự án có xây dựng, cần thêm Thông tư 36/2026/TT-BXD.
Việc lập đúng mẫu chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở chỗ khác. Các phần vốn, tiến độ, hiệu quả kinh tế và tác động môi trường cần được trình bày nhất quán với nhau. Không nên điền riêng lẻ từng mục cho đủ biểu mẫu.